Negative Contribution of Carrie Lam’s New Initiatives on Housing
6月29日，特首林鄭月娥上任快將一年；當天政府公布6項房屋政策新措施，目標是：
一、令公營出售房屋（包括居屋、「綠置居」和計劃中的港人首次置業）更可負擔；
二、增加公營房屋供應，並加強支援過渡性房屋供應；
三、鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。她還重申：「政府會繼續盡最大努力去扭轉今日房屋供不應求、樓價飆升的局面。」
立場搖擺 難以入信
首先，以正視聽，翻查紀錄，2017年12月22日，香港電台訪問林鄭有關她首份《施政報告》（2017年10月發表）的房屋政策；在訪問中，她澄清：「無講過要扭轉樓價上升嘅局面……樓價上升真係無辦法由政府遏抑……」（訪問短片見：http://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1371372-20171222.htm）。
為公平起見，以下摘自行政長官2017年《施政報告》第141段：「今日房屋供不應求、樓價飆升、既有外圍的因素，也有種種內部成因。本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉這局面。」（https://www-policyaddress-gov-hk.eproxy2.lib.hku.hk/2017/chi/policy_ch05.html）
以上兩句從上文下理清晰顯示此一訊息：本屆政府有決心並會盡最大努力去扭轉今日房屋供不應求、樓價飆升的局面。但她是特首，官字兩個口，有能耐把其中意思扭曲為：「無講過要扭轉樓價上升嘅局面……樓價上升真係無辦法由政府遏抑。」
林鄭不單只有「過人」之處，還有「過官」之處，因為她有3個口，她現在竟然又說：「正如我在去年10月首份《施政報告》中表示……特區政府會繼續盡最大努力去扭轉今日房屋供不應求、樓價飆升的局面。」昨天的林鄭打倒前天的林鄭，而今天的她又打倒昨天的她。
可以預期，明天的她又會打倒今天的她。網上流行說「認真你就輸了」，林鄭可謂作出完美真人示範。自此之後，我相信大家對她的政策（不單房屋政策）會信心盡失，因為她一而再、再而三地反口覆舌，別人又怎會認真對待。
政策虛招 無助解困
她的房屋政策其實十分馬虎。假設她目前的版本是真的，可惜卻找不到她有任何房策措施「去扭轉……樓價飆升的局面」，她的房屋政策反而以置業為主導。不過，增加置業率對扭轉樓價飆升於事無補，因為置業率提升，多了業主，將有更多人反對政府制訂政策（包括房屋和土地政策）令樓價下降、物業貶值。
況且，現時樓價既已極難負擔，加上樓價下行風險甚高，在此時鼓吹小市民置業，可說是極不負責任的所為。
上屆政府引入「白居二」和「綠置居」先導計劃；為免在房屋政策上交白卷，林鄭月娥把此兩項計劃恒常化，變成她的政績。「白居二」放寬二手居屋市場，讓更多合資格買家購買二手居屋，增加二手居屋需求。
另一方面，「白居二」無助於增加二手居屋，反而只會進一步令二手居屋漲價，與「政府盡最大努力去扭轉樓價飆升的局面」自相矛盾。
二手居屋流通性低，因為一手居屋一向以市價七折定價（這只是籠統說法，實際定價與折扣價時有偏差），亦即一手居屋業主只向政府購入70%業權，而政府則保留30%業權。因此，一手居屋業主不能自由放售或出租他們的單位，除非向政府補回30%市價（俗稱「補地價」），這無疑是一筆可觀數目，令很多一手居屋業主卻步，以致妨礙居屋單位在二手市場流通。此問題既由補地價造成，補地價市價百分率愈高，問題就愈嚴重。
「綠置居」的定價低於居屋一折，如果業主向政府補地價，便要比居屋業主多付10%市價，二手「綠置居」的流通性也就更低。
房策新措施的其中一項是，令公營出售房屋更可負擔。在新措施下，居屋以七折定價可降為以五二折定價，而「綠置居」的定價仍然低於居屋一折。
將來居屋和「綠置居」業主面對的補地價金額就更高昂，而他們的單位則更難在二手市場流通。當然，這是後話，聰明的林鄭着眼的是當前的事。
最近，政府估計發展商整體持有約9000個單位。現時樓價極難負擔，發展商卻奇貨可居，實在非常政治不正確。
重點錯置 適得其反
房策新措施之一是，向發展商徵收空置稅，一手私人住宅單位空置（未作居住或出租）一年或以上，一律視為空置單位，須向政府繳付單位應課差餉租值的兩倍（約為兩年租金或5%樓價），政府稱之為「額外差餉」；「額外差餉」出於我在〈樓市用錯藥 降溫需換藥〉一文提出的「超差餉」（又稱「超級差餉」）（http://mechanism-design.blogspot.com/2016/12/blog-post_21.html）。
很可惜，「額外差餉」只有「超級差餉」的形，卻沒有它的神，因為發展商只要轉售為租，便可輕易免繳「額外差餉」（有興趣的讀者可瀏覽我的網誌https://mechanism-design.blogspot.com/，內有文章論述如何正確使用「超級差餉」）。
發展商更很可能重新部署，先把單位放租，再靜待時機放售；結果是放租單位比例上升，放售單位則比例下降。林鄭的房屋政策以置業為主導，但「額外差餉」卻令發展商降低放售單位比例，未免又再自相矛盾。
樓價極難負擔是大家最關注的問題，政府亦不斷大喊「房屋問題重中之重」的政治口號；但林鄭卻說漏了嘴，抵賴「講過要扭轉樓價上升嘅局面」，還斷言「樓價上升真係無辦法由政府遏抑」。以這樣的態度制訂房屋政策，難怪她的房策措施互相矛盾。她上任特首剛過一年，在房屋政策上不只交白卷、零貢獻，更是負貢獻，令人十分失望。
程騰歡 香港大學經濟及工商管理學院副教授、丹麥Aarhus大學經濟學及商業經濟學系客座教授
（本文同時於二零一八年七月十一日載於《信報》「龍虎山下」專欄）
