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一直以來，香港公共房屋政策都側重於透過提供公共租住房屋（下稱「公屋」），以解決社會的居住問題，卻忽略如何優化公屋政策來幫助租戶，尤其是年輕一代的置業需求，以致本地貧富懸殊問題日益嚴重。雖然公屋有助滿足低收入家庭的需求，但同時間亦把其中龐大的土地價值封鎖，租戶無法分享，未能隨着整體經濟增長而共享繁榮。

行政長官林鄭月娥於剛發表的2019年《施政報告》中指出，如重推「租者置其屋計劃」（租置計劃），短期內將令可供編配的公屋單位數目減少而延長輪候時間，故此暫時難以實行；但政府會盡快把目前在39個租置計劃屋邨中約4.2萬個未出售單位放售，平均定價約為評估市值的二折。若能悉數售出，香港整體置業率可望由2018年的49.2%微升至50.8%。但距離七成置業率的理想目標尚遠。

解封資產之道

報告亦宣布放寬首次置業按揭保險計劃的樓價上限，由現時最高九成按揭貸款的樓價上限400萬元及最高八成按揭的上限600萬元，分別調高至800萬元及1000萬元。以目前最優惠利率5.375%減2.75%為按揭利率，還款期30年計算，則一個樓價為800萬元的單位每月還款約需3萬元。假設置業住戶每月收入須為還款額雙倍，亦即月入需達6萬元。

放寬按揭樓價上限足令各專業界別的青年受惠，但對於大多數一般性行業的青年來說，踏上置業階梯的目標仍然遙不可及。要幫助低收入的公屋輪候家庭置業，則可提供「可租可買」或「先租後買」的期權。

租置計劃的原意是確保低收入公屋租戶可以擁有自己的物業，縮減本地貧富差距，為社會累積及創造財富。根據香港大學王于漸教授今年年初的研究分析，租置計劃更可帶動自置物業住戶的勞動參與率，提升家庭收入，促進家庭穩定性，並且創造整體經濟效益。但這些置業住戶如何可從中分享社會所累積的財富？關鍵在於以下兩方面。

首先，容許通過公開市場轉售公屋，從而釋放公營房屋的土地價值。按團結香港基金的估算，有關價值高達38990億元，相當於2016年本地生產總值的1.5倍【表】。如果政府加以解封，還富於民，不但對貧富懸殊問題產生立竿見影之效，更有助紓緩社會矛盾。

再者，鎖定居者有其屋（居屋）和租置計劃單位的補價。政府資助出售房屋的流轉率近乎零，主因是補地價制度與公開市場的市值掛鈎，補地價金額隨樓價上升，大大窒礙了此等單位的流轉率，無助改善公屋資源錯配的問題。團結香港基金的資料顯示，2017年，在32萬個居屋單位中，有77%未補地價，而13.5萬個租置單位中，未補地價比例更達99%。故此，為協助業主補地價而成為「真業主」，政府應考慮把現有及新落成單位的補價鎖定在單位出售當日市值，以免隨樓市上升。

政治取向關鍵

2019年年初，美國史丹福大學學者Andrew Hall及Jesse Yoder發表研究報告，發現置業有助促進個人參與地方選舉，若是關乎切身政策規劃的選舉，業權人的投票率更大幅增加兩倍。業權對政治參與度的影響力亦隨一己房價上升而增加。這項研究顯示，個人經濟境況對政治理念和行為影響顯著，而已置業者所以對美國政治別具影響力，部分原因在於坐擁物業，往往令人關心政治，積極參與。

香港樓價自九七回歸以來，一直影響市民對生活的滿意度，以至其對政府的信任程度。舉例來說，不少市民懷疑官商勾結，甚至不相信政府真有決心遏抑樓價不斷上漲，有關情況因年齡組別而異。本地學者Kevin Wong、Victor Zheng及Po-san Wan在2016年的研究發現，樓價較高雖會增加市民的政治信任，但對行政長官的評級卻有負面影響，25歲以下年輕人更因而減低對政府的滿意度。換言之，最近20年來的經濟發展及樓價趨勢，未能為年輕人帶來明朗的前景。

2016年，Castro Campos等人的研究更發現，只有18%的大學生有信心在可見將來置業；資產價格的上漲遠遠超過了教育或人力資本的回報。即使是教育程度及收入高的年輕人，也會對自身財務前景感到悲觀。現實是大多數大學畢業生並不富裕，其工資增長遠遠落後於樓價升幅，只能望樓興嘆。更有甚者，他們因工資水平超出輪候公屋的資格，而被困在資產價格上漲和教育收益下降的夾縫中，久而久之，難免會被迫在政治上傾向激進，本土主義應運而生。

置業與政治取向有莫大關連，施政方向錯誤，更足以動搖到社會的長遠穩定。當前社會的政治爭拗，主要出現在年輕人和中老年人，以及已置業和未置業者之間。就這一點Wong及Wan在2018年的研究清楚指出，雖然收入水準和教育程度對其政治取向沒有明確影響，30歲以下的年輕人普遍支持本土派，而在本港出生者一般傾向支持泛民而非本土或建制派。同時，相對於未置業者，已置業者大都贊同和踴躍投票支持建制派而非泛民或本土派。

撥亂反正契機

滿足房屋需求是政府一直面對的難題。基於人口不斷增加，為改善本地居住環境，房屋協會在1960年代興建了超過18000個公屋單位，遍布港島、九龍及新界。1970年代的房屋階梯有利於社會穩定和經濟成功，讓市民累積財富及分享繁榮；隨着大型私人屋苑陸續落成，昔日公屋家庭較易上游到私樓階層。

80年代開始，中國經濟改革及對外開放以至全球化現象，香港人財富以至對私人樓宇的需求日增，導致香港樓價飆升，公屋租戶和私樓業主戶的財富差距開始擴大。樓市炒風延續至1997年亞洲金融風暴前夕，即使家庭收入與樓市升勢完全脫軌，樓價仍持續上揚，市民無法置業。直至2003年，樓價下跌逾六成【圖】，以致衍生十多萬個負資產戶，市民置業需求亦隨之下滑。

2004至2008年間，政府減少土地供應，私樓落成量低，樓價重拾升軌。但2008年金融海嘯期間，樓價一度大跌三成。後來大量熱錢流入，本地樓價不斷飛升，家庭收入中位數則停滯不前，以致房屋階梯斷裂，低收入家庭向上流動無望。已置業家庭則繼續累積財富，貧富懸殊因而加劇。沒有資產的青年對現實不滿而前景又不明朗，深化社會矛盾；近月以來，更因反修例風波觸發示威浪潮，釀成社會分歧白熱化。特區政府能否重建置業階梯，為年輕一代人帶來新希望，無疑是房屋政策的重中之重。

【表】公營房屋封鎖的土地價值

資料來源：團結香港基金

【圖】樓價、租金及家庭收入

資料來源：政府統計處

謝國生博士
香港大學經濟及工商管理學院金融學首席講師、新界鄉議局當然執行委員

（本文同時於二零一九年十月廿三日載於《信報》「龍虎山下」專欄）