Hong Kong Property Market Outlook Amidst Slowing US Interest Rate Hikes
美國聯邦儲備局（聯邦儲備銀行）11月2日議息會議後宣布，將基準利率維持在5.25厘至5.5厘不變，雖然符合市場預期，但水準仍處於22年來高點。 主席鮑威爾表示，對於下個月的會議尚未做出具體決定。
對於美國利率是否已見頂、通膨是否受控，近期不少論者認為美國經濟其實外強中乾，隨時爆煲，利率見頂後下調無非為挽救經濟。 實情如何，可審視以下數據。
首先，美國經濟雖然放緩，但仍表現出韌性。 其首季本地生產毛額年化成長率為2.2%，第二季稍跌至2.1%，第三季則預期成長超過3%。 消費者現金和儲蓄餘額高於疫情前水準、政府刺激性財政政策以及聯邦基金利率上調影響滯後，都有助於經濟韌性。 然而除了高通膨和高利率外，潛在的政府部門關閉、學生貸款支付重啟以及油價上漲，都不利於消費持續走強。
觀乎全球石油需求已增加至每天1.02億桶，油價勢將隨需求擴大和供應受限而持續上揚；每桶90美元以上的油價將對通膨造成上升壓力。 美國戰略石油儲備已跌至40年來最低水平，更令該國的油價難望迅速回落。 本年8月消費物價指數年增3.7%，7月則為3.2%，主要原因是能源價格上漲。 好消息是，同月的核心個人消費開支物價指數僅微升0.1%，為2021年9月以來最小月漲幅。 若將過去3個月的相關指數增幅年化，通膨率為2.2%，接近聯儲局2%的目標。
美國勞動市場轉趨活躍不單有助於對抗通膨，更可增加經濟「軟著陸」的可能性。 本年6月至8月，就業成長平均每月為189,000人，較前3個月的238,000人為低。 失業率從7月的3.5%上升至9月的3.8%，增幅由勞動參與率帶動，尤其是25至54歲的黃金工作年齡組別。 8月的職缺則由7月的890萬個增至8月的960萬個。 然而，不久前汽車工人聯合會罷工以及其他勞工問題，反映出美國勞資雙方矛盾，如未能及時化解，難免嚴重打擊經濟發展。
聯邦債務方面，平均利率從2022年初的1.4%躍升至目前3%水準。 國會預算辦公室估計，年內聯邦債務的利息成本為7,450億美元，並預測未來10年將翻一番，而利息成本將從目前佔收入20%擴大至30%以上。 至於2023財政年度赤字預期將高達1.7兆美元（對本地生產總值的比率為6%），不斷膨脹的利息成本將成為未來幾年的關注焦點，緊縮措施自然變得愈來愈重要。
分析上述數據後，利率期貨市場普遍認為聯邦儲備銀行不會再升息，但估計首次減息的時間則延至2024年6月。
本港大型銀行最優惠利率在11月聯儲局議息會議後亦維持不變，但早前大型銀行已相繼調高拆息房貸的鎖息上限。 香港美國息口差距有機會進一步拉闊，故此今年拆息仍會維持高水準。 在資金成本壓力日增下，香港銀行不易結束升息週期。
若聯儲局在12月恢復升息，香港銀行跟隨上上調最優惠利率的機會極大，皆因今年5月至今，與樓宇抵押貸款相關的1個月港元拆息大部分時間高於4%。 資金成本高企，各類銀行都靠高利吸引存款；而且樓市成交量疲軟，若不調整房貸利息，房貸業務難有合理利潤。
基於聯儲局要維持息率政策彈性，故此息率橫行一段時間的機率頗高，而香港來年拆息仍會較為波動。 相對現時主要介乎3.375%至4.125%的實際按揭息率，本港按揭利息低於拆息水平，最優惠利率累計加幅僅0.875%，大大落後於加幅達5.25%的美國利率。 升息壓力揮之不去，不排除銀行需追加最優惠利率，以紓緩息差壓力。
為次升息週期內，按揭息率加幅累計達2.625%，加幅明顯低於美國。 聯邦基金利率即使在2024年掉頭回落，市場預期仍會暫處於約5%水平，意味著本港按揭息率應會維持在4%水平一段時間。 由於已於9月調漲按揭頂息率，即使美國在下月升息，香港銀行升息幅度預料為0.125%至0.25%，加幅相對溫和，對供樓開支影響有限。
利率變動並非唯一影響樓市的因素，其他要素還包括經濟前景、土地及房屋供應、新盤銷售及二手市場交投氣氛等。 今年已有6幅可興建總數5,090個住宅單位的土地，因地產商出價未及賣方底價而收回。 最近一幅可興建1200個單位的新界地皮並無地產商競投，令港鐵樓盤10年來首次出現「零入標」現象。
聯儲局在本年7月後暫停升息，利率稍為喘定，對疲弱的樓市打下一支強心針。 惟利率走勢尚未完全明朗化，大致上短期內樓市持續低迷，樓價下行趨勢暫時難望改變。 香港樓價的去向也受到發展商的負債率影響，特別是中小型發展商，在利率高企下，高槓桿的開發商為了應付高息開支，不排除採取低價沽貨，以提高銷量及加快 現金流轉，令樓價面臨下行壓力。
眼下樓市低迷，卻不代表市府泡沫爆破，因為市民貸存比率只是67%，比1997年的158%健康許多。 業主供樓的壞帳亦少，住宅房貸拖欠率為0.07%，即全港99.93%的業主準時供樓。 完成供樓的比例接近七成，相對1997年亞洲金融風暴時的三成和10萬業主負資產的境況，整體樓市結構已截然不同。 大部分業主因有現契在手，未必願意平價賣樓。 香港的M3貨幣供應高漲於16.8兆元，其中定期存款約8.89兆元，過去20個月增加的定期是3.44兆元。
市府交投淡靜，若單位租金比供樓較划算的情況加劇，將影響樓市發展及正常流轉率。 對於特區政府最近推出的減辣措施，市場意見不一；事實上，樓市的反彈力度有限，繼續尋底。 意見之一是買家和投資者入市誘因不足。 一方面買家印花稅稅率由15%減至7.5%，之前願意入市的外地人，已經會透過購買公司所持物業來免除相關稅項。 另一方面是額外印花稅由3年縮減至2年，將提早1年釋放大量放盤，供應增加對樓價更添壓力。 雖然新住宅印花稅由15%減至7.5%，但市民一般不會在高利率環境下投資，寧願透過高利息定期存款獲取回報，導致大量資金被封存。
額外印花稅的適用期減半，無疑有助部分業主短期內趁機換樓，而提升二手市場的流轉率。 買家印花稅方面，由於內地買家不一定希望透過購買公司來持有物業，是項減辣措施的確可減輕他們來港置業的成本。 對於確實需要另置物業而又不願借用家人名義入貨者，新住宅印花稅減半不無誘因，縱使實際效益也許不大。
這次減辣措施對外來人才的「先免後徵」安排，提供與港人首次置業的同樣待遇，因毋須斥巨資來預繳稅款，增加抵港後置業意欲；加上樓價已 回落不少，可作為長遠投資的選擇。
謝國生博士
港大經管學院金融學首席講師
何敏淙先生
香港大學附屬學院講師
（本文同時於二零二三年十一月二十九日載於《信報》「龍虎山下」專欄）
