信报龙虎山下专栏

香江寓所，供不應求；房價飆升，年復一年；能負擔者，寥寥無幾；問題累積，深層次矣；長遠房策，標本不治；對症換藥，方有轉機。

特區政府早於2014年12月落實長遠房屋策略（長策），藉此制定長遠房屋供應目標。該目標是增加供應，以至滿足香港未來十年房屋需求，因此長策需要推算未來十年房屋需求。根據長策的推算，未來房屋需求的組成分為下列四類：住戶數目的淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶和其他因素（流動居民、非本地學生、非本地買家）。四類之中，住戶數目的淨增長最主要，佔總房屋需求約一半。住戶數目的淨增長根據政府統計處的家庭住戶推算，該推算基於過往趨勢。

長策每年更新未來十年房屋需求的推算，隨之逐年延展十年房屋供應的目標。長策在去年12月發表最新的周年進度報告，最新的推算是2020/21至2029/30年度十年總房屋需求423100個單位，其中住戶數目的淨增長佔209800個單位（50%）、受重建影響的住戶佔64000個單位（15%）、居住環境欠佳的住戶佔119100個單位（28%），其他因素佔30200個單位（7%）；加上空置單位數目的調整（1900個單位），2020-21至2029-30年度十年總房屋供應目標定為430000個單位（四捨五入）。

另一方面，國際顧問機構Demographia以「中位數倍數」衡量全球各大城市的住房負擔情況，中位數倍數是樓價中位數除以家庭入息中位數；中位數倍數愈高，住房愈難負擔。Demographia認為中位數倍數高於5表示該城市的住房「嚴重難以負擔」。過往十年，香港的中位數倍數在11.4與20.9之間（見表一），高於Demographia認為住房嚴重難以負擔的臨界值2至4倍，明顯超越嚴重難以負擔的程度（Demographia在2010年前未開始計算香港的中位數倍數）。

此外，【表】比較2010至2019十年中位數倍數最高的首三個城市。自2010年起，香港一直是住房最難負擔的城市，冠絕全球，而長策早於2014年12月落實。【表】還顯示香港的中位數倍數在長策落實後比之前更高，而且愈趨嚴重。由此可見，長策落實後，香港的房屋供不應求更為嚴重，導致住房更難負擔，所以長策既不治標，又不治本。長策必須糾正，否則香港的房屋問題將會繼續惡化，走出困局無望。

需求定律是經濟學的金科玉律，意旨價格和需求成反比，如房價愈高，需求愈低。香港過去十年的房屋需求趨勢正正反映房價愈難負擔，以此趨勢推算未來十年房屋需求，無疑是維持房價難以負擔的升勢；但香港的住房已經明顯超越嚴重難以負擔的程度，維持房價惡化的趨勢難以理解。長策的推算對經濟學一知半解，掌握不到以上的道理，有意或無意間導致房價愈難負擔。長策落實後，房價更難負擔是鐵一般的事實。政府卻逃避事實，盲目地堅持錯誤的長策，施政作風違反常理。

政府可能還不明白，雖然房屋供應還未能滿足房屋需求推算，但已增加不少，長策為何仍然失敗？根據以上推論，就算政府能再提高房屋供應，足以符合長策的房屋需求推算，房價愈難負擔的升勢仍然持續，因為長策的房屋需求根據此升勢推算，何況房屋供應的增加還未能符合長策的房屋需求推算。政府必須明白，增加供應不一定改善供不應求，因為需求也在增加；當供應增加低於需求增加，供不應求便會惡化，這是房價愈難負擔的原因之一。更重要的是長策的房屋需求根據房價愈難負擔的升勢而推算，是一個致命的錯誤，必須糾正。

長策所犯的錯誤不止於此。長策制定之時，公私營房屋比例約為5：5。以此比例作為趨勢推算，公私營房屋需求比例亦應約為5：5。在長策執行之初，公私營房屋供應比例卻定為6：4，即大削私營房屋供應20%，令到供不應求更加惡化，是房價愈難負擔的另一原因。理論上，公營房屋供應同時增加20%，但公營房屋不是私營房屋的完美替代品，公營房屋供應的等額增加不能抵消私營房屋供應的減少，所以阻擋不了房價愈難負擔的升勢。其實，私營房屋供應轉為公營房屋供應，房價必然更難負擔，常識而已。長策以為二者可以互換，誤將它們當成完美替代品，是無知的表現。

更無知的是特首林鄭月娥，她主張公私營房屋供應比例應為7：3，即再大削私營房屋供應20%；長策亦隨之在2018年12月落實新的公私營房屋供應比例。香港的房價已明顯超越嚴重難以負擔的程度，她卻反其道而行，不止沒有糾正長策，提高私營房屋供應比率，反而再大幅削減私營房屋供應20%（即累積減幅高達40%），把公私營房屋供應比例推至7：3。房屋本來已是香港的深層次問題，經她的胡亂施政後，情況變得更複雜。

長策的另一問題是房屋供應的計算除了不分公私，也不分大小，大單位計算為一個單位，「納米」單位也算是一個單位。由於現時香港的房價已明顯超越嚴重難以負擔，大單位缺乏承接力，發展商便少建大單位，多建納米單位。表面上，納米單位的出現令到單位數目增加（因為納米單位佔樓面面積不多）；實際上，它是對長策發出警號，說明房價難以負擔繼續惡化。政府卻自欺欺人，將納米單位的出現計算為私營房屋供應增加，對房價惡化反而置之不理。

長策可從三方面糾正。第一，提高總房屋供應，目的是改善房價難以負擔的情況。第二，提高私營房屋供應比率，恢復公私營房屋供應比例至5：5。第三，計算房屋供應時附加樓面面積資料，讓公眾更準確掌握房屋供應的真正變化。房屋問題已困擾香港多年，長策卻錯漏百出；政府必須實事求是，以理性糾正長策，香港才有轉機走出困局。

表：2010-2019中位數倍數最高的首三個城市（資料來源：Demographia）

程騰歡 香港大學經濟及工商管理學院副教授
（本文同時於二零二零年四月廿二日載於《信報》「龍虎山下」專欄）