Tackle Public Housing Shortage Through Under-occupied Households
公共租住房屋（公屋）輪候時間正不斷延長，輪候統計數字屢創新高。根據房委會的資料，2018年9月底，一般公屋申請約150200宗，配額及計分制下的非長者一人申請則約117500宗；一般申請者的平均輪候時間為5.5年，遠遠偏離平均約3年獲首次編配單位的目標。
住房是基本需要，輪候公屋的又都是基層家庭，遲遲不獲編配，這些家庭就要繼續住私樓或劏房，兼捱貴租。這些家庭原本收入已低，扣除昂貴租金開支後，剩下不多，就更加捉襟見肘了。解決有關問題實在刻不容緩。
供應不足的問題癥結
社會往往聚焦於增加供應，我認為解決住屋問題除了覓地興建房屋之外，更應從公屋的編配效率入手。
利用公開數據作粗略計算：現時公屋的認可居民為數共約210 萬，公屋租戶的人均居住面積為13.3平方米。由此可算出全港公屋總面積約為2793萬平方米。按房屋委員會（房委會）既定的人均居住面積標準（7.5平方米）編配給這210 萬人，所需面積只為1575萬平方米；換言之，餘下的1218萬平方米可讓正在輪候公屋的家庭入住。
假設150200宗的一般公屋申請的家庭平均人數為4人，加上117500宗非長者一人申請，按房委會的人均居住面積標準編配，大概需要539萬平方米 （【註】）。
這個推算結果十分驚人，以房委會的人均居住面積標準編配，不僅只是輪候冊上所有申請者都可獲安置，更尚餘大概680萬平方米，足以安置多一倍輪候冊上所有申請者。所以，若能理順編配，公屋短缺的問題就能迎刃而解。
鑑於公屋的人均居住面積為13.3平方米，遠超既定7.5平方米的標準，足見歷屆房委會和立法會房屋事務委員會實有嚴重失職之嫌。
房委會的一貫政策，乃基於租戶的家庭人數，按既定居住面積標準來編配公屋單位。然而租戶家庭人數或隨各種因素而改變，例如內地家人來港團聚，或小孩出生等，都導致平均居住面積低於原定標準，就會成為「擠迫戶」。反之，若家庭人數減少（因遷出、離世、結婚、移民等），而餘下租戶成員的平均居住面積超出原定標準，則會成為「寬敞戶」。
為什麼現時寬敞戶多，而擠迫戶少呢？一方面當然是擠迫戶會主動申請調遷至較大單位；另一方面，寬敞戶則往往不願提出遷往較小單位。
平衡需求的經濟手段
冰凍三尺，非一日之寒。日積月累，寬敞戶愈來愈多，最終造成公屋供應短缺。實際上並非供應不足，而是分配不均。
早在2006年，立法會房屋事務委員會就曾討論關於公屋寬敞戶的問題和對策。房委會亦曾嘗試處理此一問題，不過就對寬敞戶定義過寬；以三人家庭為例，室內樓面面積多於44平方米（即超標21.5平方米）才算寬敞戶（【表1】）。
根據政府的資料，截至2016 年9 月，即使剔除約32800 宗有殘障或年屆70 歲或以上成員的個案後，寬敞戶仍有30400宗。有關問題顯然已難以在短期內妥善處理，於是有必要優先處理超級寬敞戶。同樣以三人家庭為例，室內樓面面積超逾53平方米（即超標30.5平方米）才算超級寬敞戶（【表2】）。
近年有立法會房屋事務委員會成員，要求房委會考慮把有60 歲或以上家庭成員的住戶從寬敞戶名單中剔除，對此我實在不敢苟同，因為隨着人口老化，寬敞戶積累的問題只會因此更趨嚴重，而公屋申請者的輪候時間亦只會更長。
社會各界在討論公共房屋政策時萬勿忘記，對寬敞戶愈仁慈，就是對輪候公屋的基層家庭愈不仁慈。輪候公屋的基層家庭在捱貴租之餘，其人均居住面積遠遠少於7.5平方米。畢竟公共房屋資源十分珍貴，並須以巨額公帑補貼，額外補貼寬敞戶無疑於理不合。當局理應在編配政策上好好把關才對。
筆者建議給寬敞戶一個主動申請調遷的誘因。理論上，無論比標準多1平方米抑或多40平方米，同屬寬敞戶。在這個大前提之下，何不以累進形式對超標的居住面積收取額外租金？
譬如住房面積是X，住戶有n 個成員，標準居住面積應是7.5n。 超標的額外居住面積可把每7.5平方米（人均標準居住面積）訂為一級別，從而累進提高租金。
Y=X-7.5n 就是超標的額外居住面積。假設每平方米標準租金為k，住在標準面積的住戶應繳租金 7.5nk；寬敞戶則應按超標的額外居住面積（Y）交租：
0<Y≤7.5, 租金=7.5nk+Y×(k+d)
7.5<Y≤15, 租金=7.5nk+7.5×(k+d)+(Y-7.5)×(k+2d)
15<Y≤22.5, 租金=7.5nk+7.5×(k+d)+7.5×(k+2d)+(Y-15)×(k+3d)
如此類推。
再以三人家庭為例，現居於一個40平方米的公屋單位。以每月標準租金每平方米80元計，累進額外租金變數 (d) 訂為40元。在現行制度下，標準的居住面積和超標的額外居住面積收同額租金，這個家庭每月租金為3200 元（80×40）。若按筆者建議的新制，這個家庭每月應付租金如下：
| 居住面積級別 | 每平方米租金 | 每月應付租金 |
|---|---|---|
| 標準 22.5 平方米 | 80元 | 1800元 |
| 額外 7.5 平方米 | 120 | 900 |
| 額外 7.5 平方米 | 160 | 1200 |
| 額外 2.5 平方米 | 200 | 500 |
| 總租金 | 4400元 |
因為依級別累進提高租金，超標面積愈多的寬敞戶，就愈具誘因申請調遷到較小的單位。新措施不再透過行政手段，一刀切逼寬敞戶調遷，而是包容個別家庭的需要。寬敞戶繳交累進租金，才算對一般住在標準面積的住戶相對公平，以及對納稅人公平。
釐定累進額外租金變數 (d) 須花點心思。筆者認為新措施可把累進額外租金變數 (d) 定為0.5×標準租金，作為起點。對於正在繳交雙倍租金的富戶，累進額外租金變數 (d) 則以0.5×2×標準租金為起點，如此類推。累進額外租金變數 (d) 可以定期調整（譬如每兩年一次），主要參考寬敞戶主動申請調遷的成效和公屋輪候時間予以調整。
不要小看這個小措施。香港租住公屋的人口眾多，一旦理順公屋編配，相信公屋短缺問題就可迎刃而解；對私人樓房的需求將逐步降低，私樓租金和樓價也有望下調，達至較可負擔的水平，對開發土地興建樓宇的需求自會因而減退。
| 家庭成員（人數） | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| （i）室內樓面超逾面積（平方米） | 25 | 35 | 44 | 56 | 62 | 71 |
| （ii）房委會既定居住面積標準（平方米） | 7.5 | 15 | 22.5 | 30 | 37.5 | 45 |
| （i）與（ii）差額（平方米） | 17.5 | 20 | 21.5 | 26 | 24.5 | 26 |
| 家庭成員（人數） | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| （i）室內樓面超逾面積（平方米） | 30 | 42 | 53 | 67 | 74 | 85 |
| （ii）房委會既定居住面積標準（平方米） | 7.5 | 15 | 22.5 | 30 | 37.5 | 45 |
| （i）與（ii）差額（平方米） | 22.5 | 27 | 30.5 | 37 | 36.5 | 40 |
王家富 香港大學經濟及工商管理學院首席講師
（本文同時於二零一九年二月十三日載於《信報》「龍虎山下」專欄）
